Por qué los compradores de Ontario están adquiriendo propiedades de inversión en Calgary

Los días en que Alberta desangraba residentes a otras provincias se han ido, al menos por ahora. Solo en el segundo trimestre, la provincia vio una ganancia neta de alrededor de 10,000 personas gracias a los movimientos de otras partes del país, especialmente de Ontario.

Pero las personas no solo se están mudando con sus familias a Alberta, un gran número está moviendo su dinero.

En los últimos años, Calgary ha visto un aumento en los compradores de viviendas fuera de la provincia que buscan propiedades de inversión que pueden alquilar, siendo el principal motivador los bienes inmuebles comparativamente baratos.

“Los precios en Toronto y esas otras ciudades están completamente fuera del alcance, no solo para los usuarios finales sino también para los inversionistas”, dijo Kyle Dovigi, un corredor de bienes raíces con sede en Toronto que se promociona a sí mismo como el “Condominio Millonario” y que comercia principalmente con propiedades de inversión.

“Así que la gente mira fuera de sus mercados [and] Calgary es un mercado muy, muy atractivo”.

Y dependiendo de si usted es un inversionista, un arrendatario o un comprador, el fenómeno puede significar diferentes cosas para su resultado final.

Por un lado, la especulación inmobiliaria fuera de la provincia tiene el potencial de aumentar los precios para los posibles compradores de vivienda que realmente viven en Calgary.

Por otro lado, la tendencia podría verse como un voto de confianza en la economía de Alberta y una fuente de propiedades de alquiler muy necesarias en un mercado cada vez más limitado.

¿Qué lo está impulsando?

Por qué los compradores de Ontario están adquiriendo propiedades de inversión en Calgary
“He hablado con alguien de Ontario casi todos los días” en los últimos dos años, dijo Natasha Phipps, agente inmobiliaria de inversiones de Calgary. (Paula Duhatschek/CBC)

La afluencia de inversiones fuera de la provincia comenzó justo antes de la pandemia, justo cuando la economía de Calgary comenzaba a recuperarse del colapso del petróleo de 2014 y los alquileres comenzaban a subir.

“Justo antes del COVID, [in] 2019, yo [was] Primero comenzamos a ver un goteo de inversores, y luego eso comenzó a acelerarse lentamente”, dijo Natasha Phipps, especialista en inversiones de bienes raíces de CIR Realty en Calgary.

“[By the] primavera de 2022, sentí que teníamos aviones llenos de personas que venían de Ontario para invertir en Alberta”, dijo Phipps, quien dijo que alrededor de las tres cuartas partes de sus ventas en el último año provinieron de compradores fuera de la provincia. y estaba recibiendo una llamada desde un código de área de Toronto durante una entrevista con CBC News.

A pesar de que los precios de las viviendas en Calgary han aumentado, sigue siendo más asequible comprar un condominio en Calgary que en otras ciudades importantes, dijo. Y también es más probable que los inversores puedan cubrir sus gastos a través del alquiler sin tener que desembolsar una gran cantidad de efectivo cada mes de sus propios bolsillos.

“En muchos otros mercados canadienses eso ya no es posible”, dijo.

En Calgary, el precio promedio de venta de un condominio es de alrededor de $297,000, mientras que es un poco más de $720,000 en la región de Toronto y $769,000 en el área metropolitana de Vancouver, según las juntas locales de bienes raíces de las regiones.

Aún así, el atractivo es algo más que condominios baratos. Los compradores en Alberta no enfrentan impuestos de transferencia de tierras o propiedades como en Ontario o BC, donde representan entre el uno y el tres por ciento del precio de venta final en propiedades que cuestan más de $55,000. Tampoco hay límite en los aumentos de alquiler y la legislación de vivienda puede verse como beneficiosa para los inversores inmobiliarios.

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Se muestra un edificio de condominios en el East Village de Calgary. (Mapas de Google)

“Las leyes de arrendamiento realmente favorecen a los propietarios mucho más que en otras partes de Canadá”, dijo John Andrew, consultor de bienes raíces y profesor jubilado de la Universidad de Queen en Kingston, Ontario.

“Hay una perspectiva económica muy sólida en este momento para Calgary, los salarios son relativamente altos, por lo que es bastante favorable en este momento para que las personas en otras partes de Canadá, especialmente en Toronto, inviertan en bienes raíces en Calgary”.

Interés ‘sin precedentes’

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Cole Haggins, presidente del desarrollador multifamiliar Cedarglen Living, dice que la cantidad de inversión fuera de la provincia es “extremadamente sin precedentes” para su negocio. (Paula Duhatschek/CBC)

El desarrollador Cole Haggins dijo que alrededor del 70 por ciento de sus ventas últimamente han sido de compradores de Ontario, la mayoría de ellos inversionistas.

“[It’s] extremadamente sin precedentes”, dijo Haggins, presidente de la constructora de viviendas multifamiliares Cedarglen Living, quien dijo que la tendencia comenzó hace aproximadamente un año y medio. “Hemos visto inversionistas en el pasado, pero generalmente son inversionistas con sede en Calgary y no casi al mismo nivel”.

Paul Battistella, socio gerente de Battistella Developments, ha notado una tendencia similar. El desarrollador está construyendo un complejo de condominios cerca del centro de Calgary y dijo que aproximadamente la mitad de los compradores han sido de Ontario.

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El desarrollador Paul Battistella dice que sus condominios están atrayendo mucho interés de los compradores en Ontario. (Paula Duhatschek/CBC)

“Nos estamos convirtiendo en un edificio de alquiler, pero no es un propietario el que lo mantiene, son, ya sabes, 100 propietarios los que tienen estas propiedades individuales”. [units] en alquiler”, dijo.

Ha habido un gran aumento en la cantidad de agentes inmobiliarios de Ontario que solicitan una licencia en Alberta. El Consejo de Bienes Raíces de Alberta generalmente recibe alrededor de 100 solicitudes de “movilidad laboral” por año de licencia, pero en el año 2021-2022 tuvo casi 600, la gran mayoría de ellos de Ontario, con BC en segundo lugar.

La tendencia también ha significado una mayor demanda en la firma de administración de propiedades de Calgary, Hope Street Management Corp.

El presidente y director ejecutivo, Shamon Kureshi, describió al cliente típico de la compañía como un “miembro de la alta sociedad”, por ejemplo, un habitante de Calgary que acaba de aceptar un nuevo trabajo en Texas o Silicon Valley y quiere alquilar su casa, pero en estos días está buscando más llamadas de clientes en Toronto y Vancouver.

“La proporción de esos clientes tipo jet-set a los que estamos acostumbrados está disminuyendo, y la proporción de clientes tipo inversionista está aumentando”, dijo Kureshi, quien agregó que un lado positivo de la tendencia es un aumento en la reserva de stock de alquiler disponible en la ciudad.

Mirando hacia el futuro

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En los últimos seis meses, Shamon Kureshi, presidente y director ejecutivo de la empresa de administración de propiedades Hope Street Management, recibió un “gran aumento” en las consultas de los propietarios de condominios que desean alquilar sus propiedades. Alrededor de un tercio de ellos han sido de Toronto y Vancouver. (Paula Duhatschek/CBC)

A medida que llega el invierno, hay señales de que la tendencia ha comenzado a enfriarse y existe un debate sobre si se trata de una desaceleración temporal que se recuperará nuevamente en la primavera.

A principios de 2022, el corredor de hipotecas de Calgary Josh Higgelke estaba recibiendo “un montón de llamadas” de inversionistas en Ontario y BC Hoy en día, dijo, eso ha cambiado: todavía recibe muchas consultas fuera de la provincia, pero la mayoría de ellas son de personas que realmente están planeando establecer una nueva vida en Alberta.

“Con el aumento de las tasas de interés que hemos visto, el mercado se ha suavizado un poco para el inversionista”, dijo Higgelke.

John Andrew, un consultor de bienes raíces con sede en Kingston, cree que seguirá habiendo una fuerte demanda de propiedades rentables en Calgary, especialmente si continúan las tendencias de inmigración.
El consultor inmobiliario John Andrew predice que los compradores seguirán buscando propiedades rentables en Calgary, especialmente si continúan las tendencias demográficas actuales. (Presentado por John Andrew)

Algunos mantienen que la perspectiva a largo plazo para el mercado de Calgary es sólida. El sector del petróleo y el gas, siempre una parte central de la economía, es rastrillar en efectivo en estos días, pero la industria tecnológica local también está creciente.

Y mientras las personas se muden a Alberta, ya sea por trabajo o en busca de un estilo de vida diferente, necesitarán lugares para vivir.

“Probablemente sea una apuesta bastante buena que habrá una demanda creciente de estas propiedades de ingresos”, dijo Andrew, el experto jubilado de la Universidad de Queen.