La ciencia y la tecnología levantan la tristeza para los inversores inmobiliarios

OXFORD NANOPORE’S MinION es un dispositivo pequeño pero poderoso. Cuando un trabajador de un hotel en Sydney dio positivo por covid-19 en marzo del año pasado, el portátil ADN El secuenciador rastreó la infección hasta un asistente de vuelo de una aerolínea estadounidense, evitando un bloqueo general. El éxito de las empresas de biotecnología (otra celebridad es BioNTech, de la fama de la vacuna Covid-19) está absorbiendo capital hacia las ciencias de la vida. Cuando estas empresas se expanden, no lo hacen con oficinas o tiendas, sino mediante laboratorios científicos de paredes blancas y superficies brillantes.

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Los inversores en propiedades comerciales llevan mucho tiempo apostando por oficinas, edificios comerciales e industriales. Los activos menos convencionales, como las torres de telefonía móvil, eran dominio exclusivo de los especialistas. Ahora las grandes armas de los bienes raíces también compiten por ellos. Por lo tanto, el espacio de laboratorio se ha convertido en la propiedad más popular de los bienes raíces comerciales, junto con otras instalaciones que impulsan la economía digital. Los centros de datos y la infraestructura que conectan los teléfonos inteligentes están en auge.

La motivación de los inversores es clara. La pandemia convulsionó los precios de las propiedades comerciales a nivel mundial. Los minoristas estadounidenses cerraron casi 15.000 tiendas en 2020. A mediados de octubre, con las personas vinculadas al trabajo remoto, las oficinas estaban llenas solo en un tercio. El perfil de riesgo de algunos activos inmobiliarios convencionales se ha deteriorado drásticamente.

Por el contrario, la demanda de activos como laboratorios y centros de datos nunca ha sido tan fuerte, una tendencia visible antes de que el coronavirus comenzara a extenderse. A medida que la recaudación de alquileres para tiendas y restaurantes se desplomó el año pasado, el tráfico de datos de reuniones virtuales y compras en línea se disparó. Las empresas que utilizan los centros de datos y las torres móviles subyacentes exigen más de ellos. Estos ganadores de la economía digital parecen tan seguros como las casas.

La ciencia y la tecnología levantan la tristeza para los inversores inmobiliarios

El cambio se refleja en la composición cambiante de los diez fideicomisos de inversión inmobiliaria más grandes de Estados Unidos (REITS). Hace una década, el vehículo más valioso era Simon Property Group, el mayor propietario de centros comerciales del país. Hoy es American Tower, un propietario en rápida expansión de decenas de miles de antenas telefónicas en todo el mundo. Cinco de los diez primeros REITS actualmente gestiona centros de datos o torres móviles.

Actualmente, el zumbido más fuerte rodea las ciencias de la vida y el espacio de laboratorio. Los inversores están inundando de capital el sector sanitario. Los fabricantes de medicamentos, los fabricantes de equipos médicos y otras empresas de ciencias de la vida han recaudado un récord de $ 103 mil millones en capital de riesgo en lo que va de año, frente a los $ 63 mil millones en 2019, según JLL, una consultora inmobiliaria. Una generosa porción de capital se destinará a la propiedad. JLL estima que hasta $ 87 mil millones se están destinando ahora a bienes raíces de ciencias de la vida en todo el mundo. Eso equivale a un tercio de todo el gasto mundial en propiedad comercial en el segundo trimestre de este año.

Las ofertas históricas están surgiendo con frecuencia. En octubre GIC, El fondo soberano de Singapur, compró una participación del 40% en Oxford Science Park de Magdalen College, parte de la Universidad de Oxford; el acuerdo valoró el parque en diez veces su valor hace apenas cinco años. Blackstone, una firma de capital privado, recientemente duplicó su propiedad del espacio de ciencias de la vida en Gran Bretaña, invirtiendo más de mil millones de dólares en dos nuevos sitios. Acciones de ciencias de la vida REITS están en auge.

A estas alturas, el espacio de laboratorio es cada vez más difícil de conseguir. En Boston, donde se lleva a cabo gran parte de Estados Unidos, menos del 5% de los laboratorios estaban disponibles en el tercer trimestre. En el Golden Triangle, como se conoce a la zona entre Londres, Oxford y Cambridge, las instalaciones se han agotado. El campus de ciencias de la vida de Harwell cerca de Oxford agregará 1.5 millones de pies cuadrados durante los próximos siete años para satisfacer la demanda, lo que equivale a tres cuartas partes de todo el espacio de oficinas que agregará el distrito financiero de Londres este año. Chris Walters, director de JLL, estima que la demanda insatisfecha de espacio de laboratorio en Cambridge y sus alrededores es de 1 millón de pies cuadrados, lo que equivale a casi una cuarta parte del espacio comercial en Oxford Street de Londres.

Donde los mercados son ajustados, los participantes buscarán expandir la oferta. En el caso de la propiedad de ciencia y tecnología, eso es más difícil de lo que parece. Construir nuevas torres telefónicas significa navegar por estrictas leyes de planificación y NIMBYS. Los nuevos centros de datos necesitan terrenos con acceso a electricidad barata e Internet de alta velocidad. A las empresas de ciencias de la vida les gusta agruparse en torno a las mejores universidades y centros médicos académicos que proporcionan los químicos, microbiólogos y otros expertos que pueblan sus laboratorios. Una solución es encontrar ubicaciones secundarias. Ciudades como Los Ángeles, que está bastante cerca del área de la bahía de San Francisco, y Pittsburgh, hogar de Carnegie Mellon, una universidad conocida por su destreza en inteligencia artificial, están atrayendo nuevas empresas repletas de capital. En Gran Bretaña, están surgiendo centros de ciencias de la vida en el norte, donde gigantes farmacéuticos como AstraZeneca y GSK tienen plantas de fabricación.

Otro remedio es la conversión de oficinas y espacios industriales existentes. Boston Properties, una de las oficinas más grandes de Estados Unidos REITS, dice que puede convertir 5 millones de pies cuadrados de sitios y edificios convencionales en laboratorios. No es un proceso fácil, ya que los laboratorios son espacios complejos regidos por reglas de bioseguridad. Necesitan cuatro veces la cantidad de aire que necesitan las oficinas. Las listas de espera en Londres para laboratorios “húmedos”, instalaciones en las que se pueden manipular productos químicos peligrosos y otras sustancias peligrosas, se están alargando. Pero los inversores inmobiliarios están por intentarlo. En Nueva York, las conversiones podrían casi duplicar el espacio de laboratorio en alquiler de la ciudad, según Newmark, una firma de asesoría inmobiliaria.

Incluso las tiendas vacías se están reutilizando. Savills, una firma inmobiliaria británica, considera que Londres tiene al menos 1,8 millones de pies cuadrados de propiedad comercial que podría transformarse en laboratorios.Los techos altos de las tiendas significan mucho espacio para la ventilación de alto rendimiento y ascensores de servicio para mover materiales peligrosos. Sin duda, la oferta tardará años en alcanzar la demanda. Pero a medida que se mueve el lugar del trabajo y el comercio, los inversores inmobiliarios también lo hacen.

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Este artículo apareció en la sección Negocios de la edición impresa con el título «Ratas de laboratorio».