Coronavirus listo para marcar el comienzo de grandes cambios en las oficinas de EE. UU.

NUEVA YORK (Reuters) – El nuevo coronavirus puede hacer a los alquileres de oficinas de EE. UU. Lo que el comercio electrónico hizo a los centros comerciales, o eso es lo que se piensa en los círculos de bienes raíces comerciales.

Coronavirus listo para marcar el comienzo de grandes cambios en las oficinas de EE. UU.

FOTO DE ARCHIVO: Los edificios de Hudson Yards se elevan sobre el bajo Manhattan como se ve desde un apartamento en el edificio de Central Park Tower mientras el edificio celebra su culminación en Nueva York, Estados Unidos, 17 de septiembre de 2019. REUTERS / Lucas Jackson

En todo caso, millones de estadounidenses más que trabajan desde casa pueden acelerar los movimientos corporativos para reducir el tamaño de sus oficinas, una tendencia de una década que es parcialmente responsable del sector de oficinas con un rendimiento inferior al de otras clases de activos inmobiliarios en los últimos años.

Esto se produjo incluso cuando el negocio de arrendamiento se disparó en Nueva York con un mercado laboral creciente y una expansión económica que se vio afectada por órdenes de cerrar oficinas para evitar la propagación del coronavirus.

Ahora, la tecnología amenaza con reducir aún más la cantidad de pies cuadrados que alquilan las empresas después de ver lo bien que le ha ido a la experiencia del trabajo desde el hogar.

Aplicaciones como Zoom, Microsoft Teams y Google Hangouts han permitido colaborar de forma remota y que el personal sea tan productivo como en el lugar de trabajo, dijo Gina Szymanski, gerente de cartera de AEW Capital Management LP en Boston, una de las más grandes gestores de inversiones inmobiliarias.

“Las aplicaciones de colaboración laboral probablemente tendrán un impacto a largo plazo en la oficina (espacio) similar al impacto que las compras móviles tuvieron en el comercio minorista”, dijo. “Las huellas corporativas continuarán disminuyendo”.

En Manhattan, cuyos rascacielos han sido durante mucho tiempo la clase de propiedad más valiosa de EE. UU., Una reducción adicional podría presionar los precios de arrendamiento que se dispararon a niveles récord durante los buenos tiempos, pero ahora pueden caer como lo hacen típicamente en una recesión.

El espacio por trabajador se redujo a la mitad a aproximadamente 150 a 125 pies cuadrados (14 a 11.5 metros cuadrados) desde la crisis financiera, según las estimaciones convencionales, y el coworking lo redujo a la mitad nuevamente.

PROPIETARIOS NO EN EL ASIENTO DEL CONDUCTOR

Los propietarios de edificios de oficinas que cotizan en bolsa han sido desafiados en Nueva York durante algún tiempo.

Los precios de las acciones de SL Green Realty Corp y Vornado Realty Trust, dos de los propietarios más grandes de la ciudad, cayeron aproximadamente un 20% en los cinco años hasta finales de 2019, cuando el índice S&P 500 subió un 57%. Sus acciones cayeron el doble de rápido en la reciente recesión debido a preocupaciones de que algunos inquilinos no podrían pagar su renta.

La edad de los edificios es otro factor importante que podría obstaculizar los retornos de inversión. Los propietarios han invertido cientos de millones de dólares en rejuvenecer los rascacielos de Manhattan construidos recientemente a fines de la década de 1990. Tal gasto se ha visto en muchas ciudades de EE. UU. Para proteger los valores de los activos.

“Va a acelerar este movimiento hacia un espacio de oficinas más nuevo y va a absorber la vida de los activos que no son de calidad, esta transición de acciones más antiguas”, dijo Scott Crowe, estratega jefe de inversiones en CenterSquare Investment Management en Filadelfia, quien agregó que la prima entre el espacio nuevo y el antiguo ha aumentado “exponencialmente”.

Manhattan se encuentra en medio del mayor auge de las nuevas torres de oficinas desde la década de 1980. Los datos de la correduría Newmark Knight Frank muestran que 13.1 millones de pies cuadrados (1.22 millones de metros cuadrados) aún están en construcción, solo el 3% de las acciones de la ciudad, pero un factor importante si la crisis económica aumenta las vacantes de oficinas.

El espacio de oficinas en el tony Far West Side, Plaza District y Park Avenue, donde residen muchos fondos de cobertura, cuesta más de $ 100 por pie cuadrado, mientras que los edificios más antiguos al sur de Times Square y franjas del centro, se alquilan por la mitad de esa tasa.

Las empresas generalmente alquilan un 20% más de espacio del que necesitan, para permitir el crecimiento de la fuerza laboral.

Los estudios de utilización muestran que a menudo solo del 40% al 60% del espacio de trabajo está ocupado, lo que ha llevado a algunas empresas a subarrendar espacio adicional o convertirlo en áreas de colaboración, dijo Steven South, director de diseño de la firma de arquitectos Spectorgroup en Nueva York.

“Si no está utilizando su espacio todo el tiempo, tiene un impacto en los costos de ingresos”, dijo South.

DISTANCIA SOCIAL

Las empresas de servicios financieros y profesionales pueden reducir el espacio más que otras porque se trabaja mucho en funciones fuera de la oficina. Pero no todas las empresas reducirán su tamaño.

Las compañías tecnológicas, una importante fuerza impulsora en la creación de nuevos empleos, quieren su fuerza laboral en la oficina, dijo South. Para cada lugar dedicado en un escritorio caliente, se asigna una cantidad igual de espacio en áreas comunes para el trabajo colaborativo, dijo.

Scott Nelson, director ejecutivo de servicios para los ocupantes de la correduría Colliers International, con sede en Atlanta, dijo que si bien la demanda de espacio de oficinas en general disminuirá a medida que las empresas acomoden una fuerza laboral que elige trabajar desde casa, algunas alquilarán la misma cantidad de espacio, pero la diseñan menos densamente para que menos trabajadores mantengan el distanciamiento social.

FOTO DE ARCHIVO: Los ciclistas recorren un Times Square casi vacío en Manhattan durante el brote de la enfermedad por coronavirus (COVID-19) en el distrito de Brooklyn de Nueva York, Nueva York, EE. UU., El 31 de marzo de 2020. REUTERS / Brendan Mcdermid

Los ascensores se complican. Mantener seis pies de distancia significa largas líneas en la planta baja para llegar a la oficina, un cierto desaliento para los viajeros, a menos que se instalen más bancos de ascensores.

“Las empresas van a reevaluar todo, desde el tamaño de sus ubicaciones hasta la concentración de sus ubicaciones y la ubicación real de los mercados en los que se encuentran”, dijo Nelson.

“Será un mercado de inquilinos”, dijo. “Existe el potencial de que los centros urbanos se vuelvan menos atractivos también”.

Reporte de Herbert Lash; Edición de Alden Bentley y Grant McCool

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